قیمت فروش آپارتمان متراژ متوسط ​​در مناطق 22 تهران

اقتصاددان: معاملات مسکن در تهران در اولین ماه سال چه به دلیل «تعطیلات عید و رفتار سنتی دلالان املاک در فروردین» و چه تحت تأثیر «شرایط جنگ» تا مرز بسته شدن بازار خرید و فروش آپارتمان، رکود داشت. اما برخلاف این روند معاملاتی، سطح قیمت ها افزایش یافت.

شاخص مسکن که میانگین «قیمت پیشنهادی» برای فروشندگان آپارتمان را اندازه گیری می کند، میانگین سطح قیمت ها در فروردین 1394 را 163 میلیون و 700 هزار تومان در هر متر مربع نشان می دهد که طی یک ماه 17 درصد افزایش یافت.

نرخ تورم ماهانه املاک و مستغلات کم سابقه است و با نبض معاملات از بین رفته املاک همخوانی ندارد.

بررسی میدانی از فضای تجاری بازار مسکن تهران در اولین ماه سال جدید حاکی از آن است که اکثر بنگاه‌های معاملات ملکی در فروردین ماه به دلیل عدم مراجعه حضوری اقدام به تنظیم مبایعه نامه نکرده‌اند و به دلیل نبود آمار رسمی، به احتمال زیاد حجم معاملات بسیار کم بوده است. علاوه بر این، به احتمال بسیار زیاد همان قراردادهایی که در فروردین ماه امسال منعقد شد، توافق قیمتی بین طرف های تجاری در هفته های پایانی سال گذشته و حتی قبل از شروع جنگ چهل روزه بوده است. بنابراین می توان گفت سطح فعلی «قیمت پیشنهادی» مسکن در شهر تهران که نسبت به اسفند ماه سال گذشته 17 درصد و نسبت به فروردین ماه سال گذشته 60 درصد جهش دارد، هنوز در «قیمت تعیین شده» منعکس نشده است. با این حال، اینکه قیمت یک فروشنده در بازاری که خریدار ندارد چقدر بالا است، خود یک سوال اساسی است.

سه دلیل برای جهش “قیمت های پیشنهادی” برای آپارتمان ها

رشد قیمت، یعنی «قیمت اعلامی» بدون «حداقل اندازه تقاضای مؤثر» در بازار مسکن، می‌تواند ناشی از 3 عامل باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در ماه‌های اسفند و فروردین، حجم فروش آپارتمان در تهران به یک هشتم «شرایط عادی بازار» کاهش یافته است.

طی سال‌های گذشته در شرایط عادی بازار معاملات ملکی، یعنی شرایطی که شوک‌های بیرونی یا داخلی مانع از فعالیت بازارها و شرکت‌های مختلف نمی‌شود، روزانه به‌طور میانگین ۶ تا ۸ هزار پرونده جدید برای فروش آپارتمان در بازار آنلاین ارائه شده است.

در طول دو ماه گذشته، حجم روزانه پرونده های فروش آپارتمان در اکثر روزهای اول جنگ بین 500 تا 700 و پس از آن تا 1000 مورد بوده است. اما پس از اعلام آتش بس، افزایش بسیار جزئی در عرضه پرونده ها آغاز شد و طی دو روز پایانی فروردین ماه، حجم تدارکات به 7000 عدد در روز رسید. کاهش ۸۸ درصدی پرونده فروش آپارتمان طی ماه گذشته از یک سو و اندازه‌گیری قیمت بر اساس «قیمت فروشنده» از سوی دیگر، می‌تواند به معنای «خطای تخمینی در محاسبه میانگین قیمت» باشد.

در حالت عادی، لازم است روزانه از تمامی مناطق و حداقل از تمامی مناطق 300 گانه تهران، آپارتمان هایی در رده های سنی و متراژهای مختلف به بازار آنلاین بفروشند تا رقمی که به عنوان میانگین «قیمت پیشنهادی» از فایل ها به دست می آید، نبض بازار مسکن کل شهر تهران را نشان دهد.

این در حالی است که «ارائه فایل به قیمت متراژ معمولی» به معنای فراوانی بیشتر در برخی محله‌ها و کمتر بودن در برخی محله‌ها و همچنین وجود تعداد زیادی واحد مسکونی در رده سنی مشابه و عدم وجود سایر رده‌ها و حتی گروه‌های متری است که طبیعتاً به این معنی است که میانگین قیمت به‌دست‌آمده به دلیل این تحریف اطلاعات داده‌ها مغرضانه خواهد بود. از این رو به احتمال زیاد بخشی از رقم 163.7 میلیون تومانی قیمت مسکن در فروردین 1405 یک خطای ریاضی است.

با این حال، در کنار این عامل تأثیرگذار بر میانگین «قیمت‌های پیشنهادی» بازار مسکن، آنچه می‌تواند باعث افزایش سطح قیمت در ووردن شود، «بقای تاریخی» قیمت‌های واقعی مسکن در سال گذشته است. سال گذشته قیمت واقعی مسکن – سطح قیمت پس از تعدیل تورم – در تهران ۲۸ درصد کاهش یافت. نرخ رشد منفی واقعی قیمت آپارتمان در سه دهه گذشته در مقیاس سالانه بی سابقه بوده است. علاوه بر این، در سال قبل از آن، یعنی در سال 1403، قیمت واقعی مسکن به شدت کاهش یافته بود. منهای 16 درصد به این ترتیب، دو سال متوالی رشد واقعی منفی قابل توجه می تواند به عنوان “اعلام قیمت بالاتر” عمل کند. علاوه بر این دو دلیل، عامل «تورم تولید مسکن» که در دو ماه اخیر به سطح بسیار بالایی رسیده است، تأثیر بسزایی بر «قیمت فروشنده آپارتمان» داشته است. نرخ تورم تولید مسکن در فروردین ماه امسال به 55 درصد رسید که بخشی از این افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل شرایط جنگی بوده است.

در عین حال، «انتظارات تورمی» در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن، به دلیل تعطیلی برخی از صنایع، توقف فعالیت برخی شرکت‌ها و همچنین انتظارات از وضعیت آینده، تأثیر مستقیمی بر رفتار «قیمت‌گذاری» صاحبان کالاها از جمله مستغلات داشته است.

چه کسی خرید می کند؟

کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در دوران جنگ در تهران ناشی از تقاضای مصرفی «حذف» از بازار املاک است.

برخی از دلالان مسئول تهیه قرارداد خرید و فروش آپارتمان برای مردم در بازار مسکن گفتند: خریدار با انتقال سرمایه طلایی که قبلا در بازار طلا سرمایه گذاری کرده بود مشتری خرید آپارتمان شد و توانست با این شرایط آن را بفروشد. همانطور که قبلا در این صفحه اشاره شد، بسته شدن بازار سرمایه و همچنین بسته شدن نسبی بازار دلار مانع از ادامه حرکت سرمایه گذاران و مصرف کنندگان بین بازارهای دارایی شده است. این در حالی است که در حجم زیاد معاملات مسکن در وروردن، تقاضای سرمایه تقریباً قابل توجه نبود. پیش بینی می شود در صورت توافق در نتیجه مذاکرات احتمالی، با تاخیر یک تا سه ماهه شاهد تحرک در بازار معاملات مسکن باشیم. رشد غیرمنتظره «هزینه ساخت و ساز» در دو ماه گذشته که به دلیل «شرایط جنگی» رخ داد، اکنون به یکی از عوامل مؤثر در معادله بازار مسکن تبدیل شده است.

در صورت تداوم آتش بس، سطح فعلی قیمت ها که متاثر از تورم تولید مسکن است، تا مدتی از شکل گیری جریان محسوس در معاملات خرید آپارتمان جلوگیری می کند.

رشد 17 درصدی «قیمت پیشنهادی» آپارتمان یا «قیمت پیشنهادی» ظرف یک ماه با توجه به عملکرد منفی سایر بازارهای دارایی، موید این است که عملاً خرید و فروش در بازار مسکن وجود ندارد و رکود کنونی احتمال همسویی «قیمت تعیین‌شده» لزوماً با «نبض کاهش قیمت» را تضعیف کرده است.

در ماه‌های آینده، مبارزه خشونت‌آمیز بین «قدرت خرید» و «قیمت پیشنهادی» به مانع جدیدی در مسیر «گذر از رکود» تبدیل خواهد شد.