تحلیل بازار مسکن ایران تا پایان سال 1404

تحلیل های جدید نشان می دهد که رکود فعلی بازار مسکن تنها به نوسانات کوتاه مدت مربوط نمی شود، بلکه عوامل ساختاری در این شرایط نقش اساسی دارند. کاهش نرخ ازدواج، کاهش قابل توجه تقاضای واقعی، محدودیت های ساخت و ساز و کاهش درآمد سرانه واقعی از جمله دلایلی هستند که فشار بلندمدتی را بر این بازار تحمیل کرده اند. تا زمانی که این متغیرها اصلاح نشوند، احیای کامل بازار دشوار خواهد بود.

به عبارت دیگر رویکردهای جزئی قادر به ایجاد تغییرات پایدار نیست و باید برنامه‌های جامع اقتصادی و اجتماعی تدوین کرد تا امکان افزایش تقاضای واقعی و رونق بخش ساخت و ساز فراهم شود.

نقش انتظارات عمومی در تعمیق رکود بازار را نباید نادیده گرفت. وقتی مردم تصویر روشنی از آینده اقتصادی و وضعیت بازار مسکن نداشته باشند، تمایل به خرید یا سرمایه گذاری کاهش می یابد و این خود به ادامه رکود دامن می زند. در چنین حالتی، حتی اقداماتی مانند افزایش موقت عرضه مسکن یا کاهش نرخ آب و برق ممکن است تأثیر مهمی نداشته باشد. زیرا عدم اطمینان اقتصادی و خطرات موجود مانعی برای خانواده ها برای تصمیم گیری های بزرگ است.

آیا رکود بازار مسکن ادامه خواهد داشت؟ به گفته یک پژوهشگر اقتصاد شهری، شرایط فعلی بازار مسکن بخشی از یک الگوی بلندمدت است و نمی توان آن را در یک پدیده کوتاه مدت جستجو کرد. کاهش ازدواج، کاهش تقاضای مؤثر، کاهش درآمد سرانه واقعی و محدودیت در ساخت و ساز از عوامل ریشه‌ای این رکود است. وی تاکید می کند که بدون اصلاح این عوامل نمی توان مشکل رکود را حل کرد.

محمود اولاد، محقق و مدرس دانشگاه، روندهای اخیر بازار مسکن را با جزئیات بیشتری تحلیل کرد و دلایل کاهش تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم و موانع تولید مسکن را تحلیل کرد.

وی در پاسخ به سوالی درباره شرایط کنونی بازار اظهار داشت: بازار مسکن دچار رکود عمیقی است و نسبت به چند ماه گذشته تغییر چندانی نکرده است. با نگاهی بلندمدت به تاریخچه این بازار متوجه می شویم که بخش بزرگی از این رکود ماهیتی واقعی ندارد. به گفته وی، یکی از مهم ترین دلایل افزایش تقاضا در گذشته افزایش تعداد موالید در دهه 60 و اوج ازدواج در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 است که تعداد ازدواج ها سالانه به نزدیک به یک میلیون مورد می رسید. در آن زمان ساخت و ساز نیز با توجه به این میزان تقاضا رشد کرد.

وی افزود: این رونق به پایان رسیده و در حال حاضر تعداد ازدواج ها به حدود 400 تا 500 هزار ازدواج در سال کاهش یافته است. این کاهش تقاضا نشان می دهد که بازگشت به دوران رونق اوایل دهه 1990 در همان مقیاس بعید است.

حتی نیاز فعلی به 400 تا 500 هزار واحد مسکونی در سال نیز تحت تأثیر رکود قرار گرفته است. رکود آشکار در ساخت و ساز و معاملات.

قدرت خرید مردم و محدودیت های وام دهی از منظر عوامل اقتصادی مهم ترین عوامل چیست؟

یکی از دلایل اصلی آن کاهش محسوس قدرت خرید مردم در دهه اخیر به ویژه در ۵ تا ۶ سال اخیر است. بسیاری از مردم نمی توانند واحدهای مسکونی را با قیمت روز خریداری کنند و حتی ارائه تسهیلات و وام نیز نمی تواند بخش زیادی از هزینه ها را پوشش دهد.

وی افزود: پرداخت اقساط وام مستلزم درآمدی است که هیچ نشانه ای از بهبود در آینده دیده نمی شود. همچنین درآمد سرانه واقعی در حال کاهش است و در چنین شرایطی قدرت خرید عملا وجود ندارد.

وی تاکید کرد: با کاهش سطح درآمد معمولاً کیفیت کالاهای مصرفی کاهش می یابد. اما این به سادگی در بازار مسکن امکان پذیر نیست. قوانین و مقررات در زمینه هایی مانند ابعاد ساختمان، پارکینگ، نقشه ها، نماها و سایر استانداردها هزینه تولید را افزایش داده است. به این ترتیب شکاف جدی بین قدرت خرید خانوارها و هزینه های تولید ساخت و ساز وجود دارد.

وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت ملک را کاهش دهند، خرید مسکن برای بسیاری از مردم غیرممکن می شود و این عامل در تعمیق رکود بسیار تاثیرگذار است. از سوی دیگر، تامین نشدن نیازهای واقعی مردم ممکن است باعث گسترش مسکن نامناسب و نامناسب شود.

چشم انداز آینده بازار مسکن چگونه پیش بینی می شود؟

وی در پاسخ به این سوال گفت: اگر تغییر خاصی رخ ندهد که بتواند به بهبود شرایط کمک کند، نمی توان در کوتاه مدت چشم انداز مثبتی را متصور شد. حتی اگر رشد اقتصادی آغاز شود، بازگرداندن قدرت خرید مردم به وضعیت مطلوب در کوتاه مدت بسیار دشوار خواهد بود.

وی همچنین افزود: اگر امید و چشم انداز مثبتی نسبت به درآمدهای آتی وجود داشته باشد، ممکن است مردم با سرمایه گذاری یا گرفتن وام اقدام کنند. اما در غیاب چنین امیدی، شانس رونق بازار مسکن و خروج از رکود بسیار اندک است.